【研究报告内容摘要】
2020年 1月 1日,央行宣布为支持实体经济发展,降低社会融资 实际成本,将于 2020年 1月 6日下调金融机构存款准备金率 0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。 降准符合预期,流动性有望出现边际改善。 本次行业全面降准体 现了当前国家逆周期调整的货币政策思路,此次降准预计释放 8000亿流动性,而考虑到春节前的流动性季节性缺口,本次降准 与春节前的现金投放形成对冲,符合市场预期。对于房地产行业 而言,自 2019年 5月份以来, 行业融资开始收紧, 2019年下半 年行业资金压力明显增加,根据统计局数据房企到位资金累计增 速由 4月份高点的 8.9%降至 11月份的 7.0%,其中 11月国内贷 款累计增速也降至 5.5%,为下半年以来新低。我们认为本次全面 降准将缓解去年 5月份以来的行业融资压力,改善行业资金面偏 紧的状况。 防范房地产市场风险是当前政策重要立足点,行业融资政策进一 步收紧可能性降低。 2019年年底以来国家高层关于房地产融资表 态有所变化,首先在 12月 1日,央行行长易纲表态,加强对房 地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监 测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。 首次将房 地产融资管控纳入逆周期调节。 12月 13日,银保监会主席郭树 清传达中央经济工作会议精神,提出坚决打赢防范化解金融风险 攻坚战,牢牢守住不发生系统性风险底线,完善房地产融资统计 和监测体系,严厉打击各类违规行为。 12月 23日, 在全国住房 和城乡建设工作会议上, 住建部部长王蒙徽提出 2020年各方面 工作要求,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理 调控机制,保持房地产市场平稳运行,坚决防范化解房地产市场 风险。 而随着当前行业销售开始逐步下行,去化率逐步回落,我 们认为明年企业层面流动性将面临挑战,未来融资继续收紧的可 能性不大,而在防范风险的要求下,化解行业杠杆压力,保障行 业资金面平稳的调控思路将会日趋清晰,行业融资政策有望迎来 边际改善。 lpr 换锚,行业利率中枢存下行空间。 12月 28日央行宣布存量 浮动利率贷款定价基准转换为 lpr。 本次利率换锚保障了房贷利 率的平稳过渡,未来房贷执行利率将统一由最新一期 lpr 加点形 成。我们认为目前我国长期利率仍然存在下行空间,未来随着行 业利率中枢的下行,房贷利率都有望受益, 对于居民购买力形成 支撑,保持行业销售韧性。 继续看好地产板块表现及两大主线:优质开发商及物业管理行 业。 开发业务推荐:万科 a、保利发展、金地集团、阳光城、大 悦城;物管行业推荐:推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服 务、新大正。

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