2018年的十一黄金周已过去大半，与往年的黄金周不同的是，今年的楼市“凉风习习”。受限购限贷政策影响，买卖双方观望情绪浓烈，但随着粤港澳大湾区规划即将落地，9+2城市群即将诞生，大湾区未来发展前景无限，未来湾区的投资价值红利依然博人眼球，值得关注。
在看未来5年楼市及房价走势，我们不妨先看下目前大湾区除港澳外的9市楼市政策。
我们来看下各市目前的购房政策
从这几张图可以看出，2018年9市中，除了肇庆暂时没有政策出台限购、限贷或限售政策外，其他各市的政策夹持表现明显。其中广州和深圳政策最严，其次就是经济特区珠海及东莞。
随着中美贸易战的持续加码，股市低迷，楼市成交量下滑，越来越多的声音都在传楼市“泡沫”已接近破裂点，但对于刚需而言，政府公租房的福利仍然是供不应求，在粤港澳大湾区规划落地时间临近之际，何时买，如何买房及在哪买是刚需用户目前比较关心的问题。
何时买？
众所周知，9+2城市群中，经济实力最强，房价最高的当属香港、广州、深圳。但由于基础交通设施的不完善，特别是香港和内地的联动较少，未能完成良好经济和贸易及旅游资源的嫁接。
8月，国务院召开新闻发布会，宣布港澳居民9月1日起，即可在内地可依法使用住房公积金的权利，标志着港澳居民可在内地包括大湾区在内的所有城市享有购房资格。9月底，广深港高铁开通，珠港澳大桥试运营结束，粤港澳大湾区一小时生活圈逐渐形成。预计粤港澳大湾区规划正式落地后，香港澳门居民内地买房的概率会大大提升，或间接拉动内地部门区域的房价走势。
此外，关于贷款利率也是买房必须考虑的因素。2018年，以深圳为例，首套房的贷款利率已从年初的10%上涨至15%或20%，其中部分银行如邮储银行对于房贷这块业务至今仍是停贷状态。有专家表示，国内的贷款利率仍是较低水平，不排除未来有持续上涨的可能。
因此，如果是刚需，又想买房，建议越早越好！
在哪买？
对于购房者而言，在一个城市买房必然要看生活是否方便，交通是否便捷，老人小孩的公共保障是否完善等生活基础设施。
从目前城市群的规划及现实情况来看，各城市价值投资顺序可以分为：深圳→广州→东莞→惠州→佛山→中山→珠海。其中深圳的南山区、宝安区，如前海及沙井片区；广州的南沙区，如南沙及新塘片区；东莞的海滨新区，如塘厦、凤岗及大亚湾片区；惠州的惠城区、惠阳区，如江北cbd、惠城南、惠州南和罗阳片区；佛山的南海区、顺德区，如南海及顺德片区；中山和珠海的珠海翠亨新区和珠海横琴新区都是购买投资的不错选择。
买房需要关注哪些因素？
判断房价未来走势，还需看两点：短期看政策，长期看人口。其中政策除了政府对楼市对市场经济的政策外，还得注意土地供应量问题。
从政策来看，目前肇庆暂没有限购限贷政策。作为广东的“西大门”，是粤港澳大湾区唯一与西南接壤的一个主体城市，现有2000亩以上的产业载体20多个，30多个专业园区和产业集聚基地同时珠三角新干线机场未来也将拉动广佛肇同城一体化。
从人口及政策红利上看，广、深、港作为经济、交通等基础建设最完善的一线城市，对人才的吸引力度强劲。其中深圳2017 人口年净流入增加61.99万，增长幅度全国第一。人口增长幅度大，市场需求也会增加，长期来看，房价下跌的可能性不大。
其次对人才的吸引力排名中，东莞、惠州、中山、珠海紧随其后。但由于广州、深圳自身土地供应量不足，房价高等客观因素，必然会导致人口溢出，未来东莞、惠州、佛山等周边城市人口增长空间变大，房价上涨空间上升。
从土地供应量看，目前一线城市如广、深、港已接近面临“无地可用”的局面，土地供应量会持续下降，目前依托旧改、棚改项目拉动的新房供应量在未来必将会持续走低，楼面价上升趋势明显，未来5年房价上升可能性增强，但由于政策的强制打压，上涨空间有限。此外，邻深临广的惠州东莞珠海，由于广州“330新政”及深圳“731”新政的影响，广深高楼价的溢出效应，目前价格也不低，但随着广深港高铁及珠港澳大桥的开通，也将拉动一部分刚需的购房潮。
而肇庆、江门和佛山则是目前土地供应量最大的三个城市，据了解，2018年一季度，肇庆土地成交28宗，纯宅地共有20宗；江门和佛山分别成交27宗和25宗，其中江门纯宅地供应量为18宗，惠州纯宅地供应链8宗。但值得注意的是，一季度佛山土地出让25宗，但全不是纯宅地，而东莞同样没有纯宅地成交。
总结：投资需谨慎，目前市场大的经济形势不是特别好，如果刚需入市，一定要考虑周全。